TDI – Technický dozor investora a stavební dozor




Proces stavby jako celku je poměrně náročná činnost pro všechny zúčastněné. Stále se setkávám se stavebníky, kteří si myslí, že zvládnou řízení stavby sami. Ono na tom také není nic moc složitého, pokud je všechno ideální. Projektant odvede svoji práci přesně podle zadání, stavební úřad nezdržuje zbytečnostmi a byrokracií, řemeslníci pracují přesně podle pokynů, kvalitně a bez snahy vymýšlet si vicepráce a bez „okecávání“ svých nekvalitních výstupů. Rád bych se jednou dožil tohoto stavu.

Smůla je, že ideální stav na české stavbě nikdy nenastane. Vždy je něco špatně. Proto má být na stavbě vždy někdo, kdo velí, rozhoduje, organizuje a koordinuje. Může to být stavebník sám, když si na to troufá. Pokud to není stavař, bude mít velmi těžkou pozici. Může být asertivní, může být skvělý manažer a skvělý ekonom, ale pokud neví kde jsou skrytá nebezpečí právě v použitých technologiích a neumí se správně podívat na všechny návaznosti a souvislosti, musí zákonitě skončit s velkou dírou v rozpočtu.

Řeč je tu o stavbách, které se řeší jako komplex více stavebních činností. Pokud je potřeba postavit jednu zeď a natáhnout na ní dva dráty do zásuvky, pak je to činnost velmi jednoduchá a není na tom co pokazit a návaznosti jsou zřejmé. Stavba jako komplex musí být pečlivě naplánována, důsledně koordinována a ještě důsledněji kontrolována. Stavba, aby byla kvalitní, funkční a obyvatelná, musí být realizována podle jasně daných pravidel. Ta pravidla jsou dána projektovou dokumentací a projektová dokumentace se řídí stavebním zákonem a platnými normami.

Pak jsou tu smluvní vztahy, smlouvy a jejich dodržování. Toto musí být kontrolovatelné. Zde selhává i dost profesionálů a naprostá většina stavebníků – laiků.

Novelizace stavebního zákona celkem hodně ulevila stavebním od povinností s úředním šimlem. Ale o to více zodpovědnosti vkládá na bedra stavebníkovi. Tyto zodpovědnosti jsou pak přenesitelné na osobu odborně způsobilou a znalou problematiky. Když se na stavbě něco nepovede, snadno se může stát, že nedostanete souhlas k užívání stavby a nebo hrozí celkem vysoké pokuty.

Při koordinaci stavby důrazně doporučuji sjednat si odborníka. Jsou případy kdy odborné vedení stavby je vyžadováno stavebním zákonem. I v případě, že to zákon neukládá, je lépe si odborníka sjednat. Zde se nabízí argument, že je to další výdaj navíc a že to nejsou malé peníze. Na tento argument odpovídám, že snadno ztratíte mnohem víc, když z neznalosti nasekáte spoustu chyb a to ještě snadno ztratíte kontrolu nad kvalitou.



Celý text tedy směřuje ke krásné a honosné zkratce TDI – Technický Dozor Investora a v souběhu s tím i Stavební dozor.

Stavební dozor

Nejprve si ocitujeme něco málo ze zákonů:

183/2006 Sb.

o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
§ 152 Stavebník
(1) Stavebník je povinen dbát na řádnou přípravu a provádění stavby; tato povinnost se týká i terénních úprav a zařízení. Přitom musí mít na zřeteli zejména ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, ochranu životního prostředí a majetku, i šetrnost k sousedství. K tomu je povinen zajistit provedení a vyhodnocení zkoušek a měření předepsaných zvláštními právními předpisy. Tyto povinnosti má i u staveb a jejich změn nevyžadujících stavební povolení ani ohlášení nebo u jiného obdobného záměru, například zřízení reklamního zařízení. U staveb prováděných svépomocí je stavebník rovněž povinen uvést do souladu prostorové polohy stavby s ověřenou projektovou dokumentací. O zahájení prací na stavbách osvobozených od povolení je povinen v dostatečném předstihu informovat osoby těmito pracemi přímo dotčené.
(2) Stavebník je povinen pro účely projednání záměru podle tohoto zákona opatřit předepsanou dokumentaci. Vyžaduje-li zákon zpracování projektové dokumentace osobou k tomu oprávněnou, je stavebník povinen zajistit zpracování projektové dokumentace takovou osobou, pokud nemá potřebné oprávnění sám.
(3) Při provádění stavby, pokud vyžadovala stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, je stavebník povinen

a) oznámit stavebnímu úřadu předem termín zahájení stavby, název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět, u svépomocné formy výstavby jméno a příjmení stavbyvedoucího nebo osoby, která bude vykonávat stavební dozor; změny v těchto skutečnostech oznámí neprodleně stavebnímu úřadu,
b) před zahájením stavby umístit na viditelném místě u vstupu na staveniště štítek o povolení stavby a ponechat jej tam až do dokončení stavby, případně do vydání kolaudačního souhlasu; rozsáhlé stavby se mohou označit jiným vhodným způsobem s uvedením údajů ze štítku,
c) zajistit, aby na stavbě nebo na staveništi byla k dispozici ověřená dokumentace stavby a všechny doklady týkající se prováděné stavby nebo její změny, popřípadě jejich kopie,
d) ohlašovat stavebnímu úřadu fáze výstavby podle plánu kontrolních prohlídek stavby, umožnit provedení kontrolní prohlídky, a pokud tomu nebrání vážné důvody, této prohlídky se zúčastnit,
e) ohlásit stavebnímu úřadu neprodleně po jejich zjištění závady na stavbě, které ohrožují životy a zdraví osob, nebo bezpečnost stavby; tuto povinnost má stavebník i u staveb podle § 103,
f) oznámit stavebnímu úřadu předem zahájení zkušebního provozu.

(4) U stavby financované z veřejného rozpočtu, kterou provádí stavební podnikatel jako zhotovitel, je stavebník povinen zajistit technický dozor stavebníka nad prováděním stavby. Pokud zpracovala projektovou dokumentaci pro tuto stavbu osoba oprávněná podle zvláštního právního předpisu, zajistí stavebník autorský dozor projektanta, případně hlavního projektanta nad souladem prováděné stavby s ověřenou projektovou dokumentací.

§ 153

Stavbyvedoucí a stavební dozor

(1) Stavbyvedoucí je povinen řídit provádění stavby v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, zajistit dodržování povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce vyplývajících ze zvláštních právních předpisů, zajistit řádné uspořádání staveniště a provoz na něm a dodržení obecných požadavků na výstavbu (§ 169), popřípadě jiných technických předpisů a technických norem. V případě existence staveb technické infrastruktury v místě stavby je povinen zajistit vytýčení tras technické infrastruktury v místě jejich střetu se stavbou.

(2) Stavbyvedoucí je dále povinen působit k odstranění závad při provádění stavby a neprodleně oznámit stavebnímu úřadu závady, které se nepodařilo odstranit při vedení stavby, vytvářet podmínky pro kontrolní prohlídku stavby, spolupracovat s osobou vykonávající technický dozor stavebníka nebo autorský dozor projektanta, pokud jsou zřízeny, a s koordinátorem bezpečnosti a ochrany zdraví při práci, působí-li na staveništi.

(3) Osoba vykonávající stavební dozor odpovídá spolu se stavebníkem za soulad prostorové polohy stavby s ověřenou dokumentací, za dodržení obecných požadavků na výstavbu, za bezbariérové užívání stavby a jiných technických předpisů a za dodržení rozhodnutí a jiných opatření vydaných k uskutečnění stavby.

(4) Osoba vykonávající stavební dozor sleduje způsob a postup provádění stavby, zejména bezpečnost instalací a provozu technických zařízení na staveništi, vhodnost ukládání a použití stavebních výrobků, materiálů a konstrukcí a vedení stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě; působí k odstranění závad při provádění stavby, a pokud se jí nepodaří takové závady v rámci vykonávání dozoru odstranit, oznámí je neprodleně stavebnímu úřadu.





Všimněme si, že zákon nijak nedefinuje termín „Technický dozor investora“. TDI není zákonem nijak definován a není ani ze zákona vyžadován. Jedná se o činnost odborníka, který může pracovat na stejném principu jako „Stavební dozor“ u staveb, na kterých je ze zákona povinen být. Záleží na stavebníkovi samotném zda si TDI sjedná či ne. (pokud mu ovšem neukládá stavební zákon sjednání Stavebního dozoru)

Kdo je odborně způsobilý k činnosti Stavbyvedoucího a Stavebního dozoru? Je to osoba autorizovaná pro nějaký konkrétní obor stavební činnosti a zapsaná u ČKAIT a její činnost upravuje zvláštní zákon 360/1992 Sb.o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě.

Oproti tomu sjednaný TDI nemusí být osoba autorizovaná a není kladen ani nárok na vzdělání a odbornost. V podstatě to může být kdokoliv, kdo si o sobě myslí, že je stavař. S takovým „odborníkem“ toho ovšem mnoho „nevyhrajeme“. Důrazně doporučuji, aby výkon TDI prováděl zkušený stavař, který má alespoň maturitu a 5 roků zkušeností na stavbách. Otázka je, kdo se přizná, že stavbu viděl jen za sousedovic plotem a jediná práce na stavbě kterou kdy udělal, bylo zvednutí upadlého koštěte. Jistota odbornosti je pak ve sjednání autorizovaného odborníka. Hledat můžete na stránkách ČKAIT

Činnost TDI

Práce TDI pro stavebníka na stavbě i mimo ni je určena tím co požaduje stavebník. Činností, které může pro stavebníka vykonávat, je celkem mnoho. Vše záleží na domluvě a možnostech a schopnostech stavebníka. Někdo požaduje jen konzultační návštěvy, jiný zase komplet služby na základě mandátní smlouvy.
TDI není zhotovitelem stavby a ani nesmí mít žádnou vazbu na zhotovitele. Tím mám na mysli, že nejsou na sebe nijak obchodně vázáni. Někdy se zhotovitel a TDI třeba znají i osobně a jsou třeba i v kamarádském vztahu. Ale na stavbě musí jít především o kvalitu a spokojenost stavebníka.
TDI pracuje ve prospěch stavebníka a hájí jeho zájmy. Aby to takto mohlo spolehlivě fungovat, měla by být uzavřena smlouva o provedení práce, ale nejlépe mandátní, která zmocňuje TDI k zastupování stavebníka ve vybraných činnostech. TDI je kontrolním mechanismem nad prováděním stavby.
Zatím co stavební firma bude hledat všechny možné skulinky jak vyinkasovat co nejvíce peněz z rozpočtu stavby, nejčastěji na vicepracech, tak TDI musí být ten, kdo hlídá, aby těch viceprací bylo co nejméně a to už tím, že připomínkuje smlouvy a rozpočty a dohlíží na provádění a kvalitu a už ve fázi příprav a projektování hledá možné problémy a předchází jim. Na to musí znát procesy výstavby a jednotlivé technologie. V řadě případů ztrácí stavebník peníze už jen tím, že uzavře špatnou smlouvu na dílo, které je zbytečně drahé nebo nepotřebné. A jak toto pozná laik, který se učí za pochodu? Proto je vhodné vědět, že tu někdo takový jako je TDI je a může vám pomoct při stavbě a rekonstrukci domu.
Činnosti TDI:

  1. Vyjednání všech potřebných povolení sovisející se stavbou. = stavební povolení, ohlášení a jiná veškerá komunikace se státní správou a správci sítí.
  2. kontrola projektové dokumentace před jejím vydáním
  3. zajištění projektové dokumentace
  4. pomoc při tvorbě smluvních vztahů se zhotoviteli.
  5. pomoc s výběrem zhotovitelů = výběrové řízení
  6. kontrola kvality prováděných prací a plnění harmonogramu
  7. tvorba rozpočtu a kontrola jeho čerpání
  8.  Konzultace provádění jednotlivých kroků v realizaci
  9. Pozor – TDI neřídí práce na stavbě, to je práce stavbyvedoucího.

Ideální stav pro všechny zůčastněné je, když je TDI sjednán na všechny úkony a to na základě příkazní smlouvy. Následně je zodpovědný za vše co se na stavbě provede špatně.




TDI pracuje tak, že provádí fyzické kontroly na stavbě v určených fázích. Kontroluje a přebírá od zhotovitele jednotlivé dílčí montáže po jejich dokončení a před jejich konečným zakrytím. Konzultuje se zhotovitelem případné problémy a vyjadřuje se k řešení a odsouhlasuje všechny postupy. Každá kontrola je pak zapsána do stavebního deníku. Převzetím práce od zhotovitele přebírá podstatní díl zodpovědnosti za správnost vyhotovení.

Konkrétní zodpovědnost a činnosti TDI jsou pak dány konkrétní smlouvou a požadavky investora.

Cena za práci TDI

Cena za práci se tvoří procenty z rozpočtu nejčastěji 3%-5%. To záleží na složitosti konstrukce a míře zodpovědnosti, která se po něm vyžaduje a pod kterou se podepisuje při kontrole. A pak také paušální částkou. Vše je však věcí dohody a požadavků investora.




 

Autorizovaný stavitel pozemních staveb ČKAIT 0402102