Základní administrativa stavby




Postavit dům dnes umí skoro každý kdo má ruce a nohy a o to snadnější to je pro ty stavebníky, kteří využijí bezplatné poradny pro malé stavebníky. Jenže položit cihlu k cihle není to jediné co stavba potřebuje. Žijeme v právním státě a proto se řídíme zákony a hlavně zákonitostmi. Někdo si najme firmu jen na nějakou část stavby a zbytek si dodělá sám a někdo si nechá postavit dům na klíč. Je to jednoduché… oslovíte několik firem vyberete tu, která vám vyhovuje cenou a přístupem, zaplatíte třeba zálohu a pak už jen čekáte na první kopnutí do země a na to jak barák poroste. Ale také se může stát, že zaplatíte a pak jen čekáte a čekáte… a zase jen čekáte…




Pusťme se tedy do papírování. Vycházíme z předpokladu, že máme vyhotovený kompletní projekt na základě kterého, máme vydáno územní rozhodnutí a stavební povolení (nově ohlášení stavby). Můžeme tedy oslovit stavební firmy.Kolik? Nejméně čtyři. Proč? Pro srovnání nabídky cen a služeb poskytovaných v rámci ceny. Jako podklad pro vyhotovení nabídky potřebuje firma projektovou dokumentaci v rozsahu, která se týká předmětu prací. V praxi to tedy znamená, že kompletní projektová dokumentace musí obsahovat krom výkresové části také Technickou zprávu a Výkaz výměr. Výkaz výměr je detailní rozpis prací a materiálu, které budou použity při výstavbě Vašeho domu. Na základě tohoto výkazu výměr se stanovuje cena a na základě projektové dokumentace s stanovuje časový plán – harmonogram – a technologický postup.




Nabídka

Pozor na to, co vám jednotliví stavaři nabízí. Výslednou cenu vám naúčtují jednak podle nabídky, kterou si navzájem odsouhlasíte a jednak podle skutečně provedených prací jejichž rozsah se řídí také dle nabídky, Snadno se tak může stát, že vám třeba řemeslník postaví zeď, ale nechá po sobě nepořádek a za jeho likvidaci si bude účtovat další peníze, protože úklid v původní nabídce nebyl. V nabídce musí být zohledněny všechny nutné a povinné zkoušky a revize. Třeba základová spára má být zhutněna na nějakou únosnou mez. Firma sice má prostředky na správné zhutnění, ale musí to prokázat protokolem vystaveným akreditovanou laboratoří a jedna taková zkouška může stát třeba 3000,- a je jich třeba nutné udělat i pět. Stavař vám tyto zkoušky předloží, ale protože nebyli zohledněny v nabídce, tak vám je naúčtuje. Proto musí být ve smlouvě všechno toto zakotveno co neobsahuje nabídka, ale k tomu se dostaneme níže.




Smlouva

Smlouva se stavebními firmami je vždy něco, v čem se hledají kličky a mezery aby se nemuselo něco udělat nebo aby se nemuselo něco platit. Proto se vždy a za všech okolností vyplatí přizvat právníka. Vyplatí se to o to víc pokud tento právník má zkušenosti se sestavováním smluv o dílo ve stavebnictví. Ať se Vám zástupce firmy jeví jakkoliv poctivě a odborně, rozhodně mu nevěřte, protože všichni Vám půjdou po penězích. Stavařina je především kšeft a dřina. Proto se každý snaží nenadřít se a inkasovat. A nejvíc tomu napomáhají nekvalitní smlouvy. Stačí jen, aby ve smlouvě chyběla jedna nebo dvě formulace kdo a komu a za co a proč a jediný kdo na to doplatí je stavebník. Tedy ten kdo platí. (jsou i výjimky kdy je to obráceně- osobní zkušenost). Krom běžných formulací musí být ve smlouvě zakotveno že:
– zhotovitel se dostatečně seznámil s projektovou dokumentací a nenavýší cenu z důvodu nezjištěných okolností vyplývající z projektu.
– Termín dokončení je pevný a neměnný. Výjimkou je zásah vyšší moci.
– Termín započetí musí být dodržen, aby mohli být dodrženy všechny technologické přestávky.
– Součástí dodávky všech prací jsou i provedé zkoušky a revize dle technologických předpisů a norem provedené akreditovanou zkušebnou popřípadě revizním technikem. Tyto zkoušky a revize jsou součástí ceny a konečná cena nebude těmito zkouškami dotčena.
– Zhotovitel protokolárně prokazuje jak naložil s odpadem.
Ve smlouvě je dobré zohlednit i nároky na kvalitu a rovinnost. Vždy se vyplatí konkretizovat třeba rovinnostní tolerance. Jistá stavební norma říká, že rovina provedených omítek nepřekročí diferenci 2 mm na dvoumetrové lati. Rovinnost zděných konstrukcí nepřesáhne 1 cm na dvoumetrové lati.




PŘEDÁNÍ A PŘEVZETÍ STAVENIŠTĚ

Dříve než pustíte řemeslníky na svoji stavbu, protokolárně jim předejte staveniště. Protokol o předání staveniště je tu od toho, aby bylo jasné odkdy se na stavbě pracovalo a jasně říká jakou část stavby předáváte. Předejdete tím situacím, kdy by snad chtěli řemeslníci používat jinou část stavby, než která se jich týká. Všechny dodatky a dohody musí být pouze písemné… nevěřte na dobré slovo. Dnem dokončení díla se považuje den, kdy vám řemeslník předá stavbu zpět a to opět formou protokolu. Protokol o předání a převzetí staveniště může nahradit i zápis ve stavebním denníku, ale v případě sporu je lépe mít tuto záležitost podloženou i zvlášt.




STAVEBNÍ DENÍK

Nejdůležitější dokument stavby je Stavební denník. Do něj zhotovitel zapisuje všechny okolnosti týkající se stavby. Počasí, počet pracovníků na stavbě – jmenovitě, veškerá použitá mechanizace, dovoz a odvoz materiálu, pracovní doba a veškeré provedené práce a také veškeré změny a odůvodnění proč ke změnám došlo. Stavební deník má vždy ke každé stránce ještě dvě kopie. Do stavebního deníku zapisuje zhotovitel denní záznamy o stavbě a objednatel nebo jeho pověřený zástupce zapisuje své připomínky a důležitá sdělení k prováděným pracem. Při založení stavebního deníku dbejte na to, aby byli správně a přesně vyplněny všechny identifikační údaje o stavbě a aby byli také vyhotovené podpisové vzory všech osob, které budou stavební deník vést a budou do něj zapisovat. Vy, jako objednatel deník kontrolujte minimálně každé tři dny a dělejte zápisy. Každou popsanou stránku podepiště a vytrhněte první kopii, kterou si pečlivě uschovejte.Stejně tek vytrhněte první kopii stránky pokaždé když na stránku umístíte svůj podpis. Toto je velice důležité. Předejdete tím mnoha nepříjemnostem. Trvejte na opravdu podrobném vedení deníku a nespokojte se s heslovitými a zkratkovitými zápisy. Veškeré používané zkratky musí být vzorově vysvětleny Např. Technický dozor investora (dále jen TDI) apd. Může se stát, že vás bude chtít stavební firma přesvědčit, že takhle stavební deník nikdo nevyplňuje a ten kdo to dělá je blbec a že běžná praxe je jiná. To jsou jen kecy vychcánků, kteří pak budou argumentovat právě tím, co je či není ve stavebním deníku. Pokud nejste sběhlí ve stavařské praxi, najměte si raději autorizovaného technika, který za Vás bude hlídat jak technickou stránku věci, tak i finanční rozpočet a harmonogram. Znovu říkám, že to musí být autorizovaný technik zapsaný u České komory autorizovaných techniků činných ve výstavbě. Právě komora je nadřazeným orgánem pro případ, že by selhal i ten autorizovaný technik.
Tak to bychom měli ve zkratce jednoduchý průřez tím co musíme mít a na co musíme myslet ještě před tím, něž si někoho smluvně sjednáme.